LICYTACJA KOMORNICZA NIERUCHOMOŚCI OBCIĄŻONEJ HIPOTEKĄ PRZYMUSOWĄ – CZY WARTO?

1. Nabycie nieruchomości od komornika

Nabywanie mieszkań czy domów poprzez licytację komorniczą zyskuje coraz większą popularność. Nie ma co się dziwić – swój własny kąt można dostać po naprawdę korzystnej cenie, co przy obecnych tendencjach na rynku nieruchomości jest ogromnym atutem.

Zasadą jest, że z chwilą prawomocnego przysądzenia własności (następującego po wygranej licytacji komorniczej) wygasają obciążenia takie jak hipoteki. Oznacza to, że nawet jeśli wierzyciele nie zostali w pełni spłaceni, obciążenia wygasają i dalsze rozliczenia co do zasady nie są problemem nabywcy.

2. Hipoteka przymusowa a hipoteka ustawowa

Jeżeli zastanawiasz się nad licytacją takiej nieruchomości i przeglądając księgę wieczystą zauważysz obciążenie tzw. „hipoteką przymusową” może wzbudzić to wątpliwości. Tym bardziej, że zgodnie z kodeksem postępowania cywilnego pozostają w mocy prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy. Niektórzy wnioskują po tym, że hipoteki przymusowe dalej obciążać będą nieruchomość i z obawy o nabycie długu rezygnują z udziału w licytacji.

W tym miejscu należy krótko omówić różnicę pomiędzy hipotekami przymusowymi a ustawowymi. Hipoteki przymusowe powstają wskutek orzeczenia sądu wieczystoksięgowego o wpisie hipoteki, wydanego na żądanie wierzyciela dysponującego tytułem wykonawczym lub innymi dokumentem wskazanym w ustawie. Kluczowe jest tutaj zaangażowanie wierzyciela, bez którego nie dojdzie do wpisu hipoteki.

Hipoteka ustawowa z kolei pojawia się bez ingerencji wierzyciela i dłużnika. Powstaje z mocy prawa, a więc w momencie, w którym ziszczają się przewidziane w ustawie przesłanki, także bez konieczności udziału wierzyciela bądź nawet wpisu do księgi wieczystej.

Co do zasady hipoteka przymusowa, w przeciwieństwie do ustawowej, nie powstaje z mocy prawa, tj. po ziszczeniu się ustawowych przesłanek. Nie ma więc powodu by zakładać, że hipoteki przymusowe nie podlegają wykreśleniu po nabyciu własności w wyniku licytacji komorniczej.

3. Czy hipoteka wygasa po licytacji nieruchomości?

Jakie rodzaje hipotek nie wygasają więc w wyniku licytacji? Zdaje się, że możemy mówić tutaj tylko o sytuacji opisanej w art. 1037 §3 k.p.c., tj. zaliczenia własnej wierzytelności na poczet ceny. Jeżeli przy sporządzaniu planu podziału okaże się, że nabywca, uiszczając cenę, potrącił wierzytelność, która się w niej nie mieści, sąd, na wniosek komornika, zobowiąże nabywcę do uzupełnienia ceny w ciągu tygodnia. Wierzyciel, któremu przydzielono roszczenie przeciwko nabywcy, nabywa z mocy samego prawa hipotekę na sprzedanej nieruchomości. Ujawnienie hipoteki w księdze wieczystej lub zbiorze dokumentów następuje na wniosek wierzyciela.

Tak więc jedyną hipoteką, którą można zakwalifikować jako prawo ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, obecnie jest tylko i wyłącznie hipoteka przysługująca wierzycielowi, któremu przydzielono roszczenie przeciwko nabywcy, stosownie do treści art. 1037 § 3 k.p.c.

4. Czy licytacja nieruchomości obciążonej hipoteką jest bezpieczna?

Czy oznacza to, że licytacja nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową, która nie wynika z w.w. artykułu, jest całkowicie bezpieczna? Niestety, takie stwierdzenie byłoby nadmiernie optymistycznie, na nabywce czyhają bowiem dwie potencjalne pułapki.

Istnieje pewne ryzyko związane z możliwością pojawienia się hipotek przymusowych, które zostaną wpisane po wydaniu postanowienia o przysądzeniu własności, a przed jego prawomocnością i ujawnieniem nowego właściciela w księgach wieczystych. Innymi słowy, jeśli wierzyciel złoży wniosek o wpis hipoteki przymusowej już po przysądzeniu własności, ale jeszcze zanim nabywca został ujawniony w księgach wieczystych, taka hipoteka będzie obciążała nieruchomość i nie podlega wygaśnięciu.

5. Wpis do księgi wieczystej po wylicytowaniu nieruchomości

Należy pamiętać, że wpis do ksiąg wieczystych może nastąpić na podstawie dwóch dokumentów: prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności wraz z planem podziału bądź samego postanowienia o przysądzeniu, jeśli w postanowieniu stwierdzono złożenie całej ceny nabycia na rachunek depozytowy Ministra Finansów (w poprzednim stanie prawnym konieczne było uiszczenie kwoty gotówką).

Drugą pułapką jest obciążenie hipoteką łączną przymusową całej nieruchomości. Nawet, jeżeli licytacji podlega tylko jeden z lokali znajdujących się w nieruchomości (np. jedno z kilku mieszkań w nieruchomości spółdzielczej), to jeżeli cała nieruchomość obciążona jest hipoteką przymusową łączną, to obciążenie lokalu nie wygasa w wyniku licytacji.

Opinie, które można odnaleźć w Internecie, zgodnie z którymi co do zasady hipoteki przymusowe nie ulegają wykreśleniu, nie znajdują uzasadnienia w przepisach, doktrynie czy orzecznictwie. Potencjalni nabywcy nie powinni jednak z tego powodu podchodzić do tematu zbyt pochopnie, istnieją bowiem specyficzne sytuacje, w których nabyta nieruchomość wciąż będzie obciążona. Warto więc skorzystać z pomocy specjalistów, którzy zminimalizują istniejące ryzyko.

Kancelaria Prawna AVENTUM stale świadczy pomoc prawną w sprawach nieruchomości. Pomagamy oszacować ryzyko związane z nabyciem nieruchomości, analizujemy sytuację prawną związaną z nieruchomością, jak również pomagamy przebrnąć przez procedury związane z zakupem nieruchomości z licytacji komorniczej.

W ramach świadczonych usług proponujemy pomoc prawną m.in. w zakresie:

1) analizy ryzyka związanego z zakupem nieruchomości;
2) analizujemy sytuację prawną nieruchomości;
3) pomagamy w czynnościach związanych z udziałem w licytacji komorniczej.

Pozostajemy do Państwa dyspozycji!

tel. 792 861 101 – Adam Malik, radca prawny
tel. 609 712 735 – Jakub Pokoj, radca prawny