W związku z rosnącym zainteresowaniem inwestowaniem w nieruchomości, a także ograniczoną liczbą mieszkań na wynajem, sporo osób decyduje się na zakup nieruchomości, często z rynku pierwotnego, a więc prosto od dewelopera. Sprzedaż takich mieszkań deweloper rozpoczyna jeszcze przez zakończeniem inwestycji budowlanej. Oznacza to, że nabywca kupuje tzw. ‚dziurę w ziemi”, mieszkanie czy też dom jednorodzinny, którego jeszcze nie ma. Nie ma więc możliwości, aby przed zapłatą dużej sumy pieniędzy, często oszczędności naszego życia, zobaczyć lokal. Co więcej, już po jego zakupie nabywca musi poczekać do zakończenia się inwestycji budowlanej w celu przeniesienia na niego własności nabywanej nieruchomości. Bez wątpienia zakup nieruchomości z rynku pierwotnego wiąże się z dużo większym ryzykiem po stronie nabywcy niż zakup z rynku wtórnego, jak więc zapewnić sobie jak największe bezpieczeństwo?

Najistotniejszym jest zadbanie o treść umowy deweloperskiej, najważniejszego dokumentu podpisywanego już po rezerwacji nieruchomości, a jeszcze przed jej zakupem, określającego to jak owa transakcja będzie wyglądać.

1. Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska jest instrumentem prawnym pozwalającym nabywcom nieruchomości z rynku pierwotnego na jej bezpieczny zakup jeszcze przed realizacją inwestycji budowlanej. Została wprowadzona do obrotu prawnego ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska). Ustawa ta dokładnie reguluje to jak powinna wyglądać treść umowy deweloperskiej, nakładając na dewelopera szereg obowiązków, natomiast nabywcom przyznaje szereg uprawnień. Nie oznacza to jednak, że sam fakt podpisywania z deweloperem umowy deweloperskiej zabezpiecza nas przed utratą oszczędności naszego życia. Na rynku wciąż pojawiają się deweloperzy stosujący praktyki wprowadzające w błąd, wykorzystujący swoją pozycję oraz nieznajomość przepisów przez przeciętnego obywatela. Jak się przed tym zabezpieczyć?

2. Na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej?

Na etapie rezerwacji nieruchomości deweloper wręcza nabywcy wzór umowy deweloperskiej, która zostanie podpisana u notariusza. Nabywca ma więc trochę czasu aby dokładnie przeanalizować jej postanowienia. Ważne żeby pamiętał, że każde z nich może z deweloperem negocjować. Nie jesteśmy w żaden sposób zobowiązani do podpisania umowy w takim brzmieniu w jakim otrzymaliśmy ją od dewelopera. Jest to dobry moment na porównanie jej zapisów z przysługującymi nam na podstawie ustawy deweloperskiej uprawnieniami.

Zanim cokolwiek podpiszemy istotne jest również by sprawdzić doświadczenie dewelopera. Już na pierwszym spotkaniu klient powinien otrzymać prospekt informacyjny, dokładnie to doświadczenie opisujący. Ponadto, w celu sprawdzenia wypłacalności dewelopera warto zajrzeć do Krajowego Rejestru Sądowego oraz do Krajowego Rejestru Długów. Dokumentami, z którymi również warto się zapoznać są Księga Wieczysta, która zdradzi nam czy aby na pewno nieruchomość wolna jest od obciążeń ograniczonymi prawami rzeczowymi osób trzecich, oraz Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), ten z kolei zdradzi nam czy deweloper stosuje się do przepisów budowlanych. W MPZP możemy także sprawdzić czy w pobliżu planowanej inwestycji może powstać w przyszłości trasa szybkiego ruchu, wysoka zabudowa albo tereny przemysłowe, i ewentualnie wycofać się z zakupu.

Jeżeli chodzi o samą treść umowy – powinna ona być zgodna z postanowieniami ustawy oraz nie zawierać klauzul niedozwolonych. Analizując jej treść warto zajrzeć do rejestru klauzul niedozwolonych prowadzonego przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nie tylko aby sprawdzić, czy któraś z klauzul nie znalazła się w treści naszej umowy, ale żeby sprawdzić czy może nie trafił tam deweloper od którego planujemy nabyć nieruchomość. Będzie to sygnałem, że firma stosowała i być może stosuje nadal postanowienia ewidentnie nieuczciwe i niekorzystne dla klientów.

3. Najważniejsze postanowienia umowy deweloperskiej

Nie jest możliwym aby jednoznacznie wskazać elementy w umowie deweloperskiej, które decydują o tym, czy będzie ona dla nas korzystna czy nie. Może się bowiem okazać, że po sprawdzeniu najistotniejszych jej elementów jedno krótkie postanowienie okaże się nieść ze sobą spore ryzyko. Niemniej jednak ważne by zwrócić szczególną uwagę na następujące kilka kwestii. Przede wszystkim umowa deweloperska, aby zagwarantować nam jakąkolwiek ochronę musi mieć formę aktu notarialnego. Częstą praktyką nieuczciwych deweloperów chcących uniknięcia stosowania przepisów ustawy deweloperskiej jest podpisywanie z nabywcą umowy rezerwacyjnej mającej zastąpić umowę deweloperską. Umowa taka nie chroni w przypadku niezrealizowania inwestycji, ani też nie zobowiązuje dewelopera do przeniesienia na nas własności nieruchomości gdyby realizacja inwestycji się powiodła. Drugą kwestią jest rachunek powierniczy. Pieniądze zawsze powinny być wpłacane przez nabywcę na otwarty w tym celu rachunek powierniczy, nigdy bezpośrednio na konto dewelopera. Rachunek powierniczy prowadzony jest przez bank, który kontroluje inwestycję, wypłacając deweloperowi całą sumę dopiero po jej zrealizowaniu. Wyklucza to ryzyko ogłoszenia upadłości przez dewelopera i zniknięcia z naszą gotówką, co niestety miewało już miejsce. Ważnym jest też, jeżeli deweloper zaciągnął kredyt na inwestycję budowlaną, aby w umowie znalazł się zapis zobowiązujący go to zwolnienia nabywanego przez nas lokalu z obciążenia hipoteką w sytuacji, gdy wpłacimy całą kwotę na wskazany rachunek powierniczy. Pozostałe istotne dla nas kwestie, które warto poddać szczegółowej analizie to kwestie związane z odbiorem mieszkania, postanowienia dotyczące gwarancji, harmonogram płatności, kary umowne, postanowienia dotyczące odstąpienia od umowy oraz możliwość zmiany ceny przez dewelopera.

4. Dlaczego najlepiej powierzyć analizę umowy deweloperskiej specjaliście?

Jeżeli chcemy żeby wszystko przebiegło po naszej myśli i abyśmy nie zostali oszukani przez nieuczciwego dewelopera powinniśmy przed podpisaniem umowy deweloperskiej bardzo skrupulatnie przeanalizować wszystkie zawarte w niej postanowienia. Wsparcie doświadczonego profesjonalisty może okazać się nieocenione. Nie tylko wskaże on nam elementy umowy, które są w porządku, dzięki czemu będziemy mogli spokojnie spać, ale też łatwo rozpozna te, które powinny nas niepokoić, wprowadzając do naszej umowy odpowiednie poprawki. Ponadto, prostym językiem odpowie na wszystkie nurtujące nas pytania związane z podpisywaną umową.

Kancelaria Prawna AVENTUM stale świadczy pomoc prawną związaną z analizą umów deweloperskich. Pomagamy ocenić sytuację prawną nieruchomości oraz wiarygodność dewelopera.

Pozostajemy do Państwa dyspozycji!