Zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców (obywateli Ukrainy) w Polsce

Wstęp

Nabywanie nieruchomości to skomplikowany proces, na który składa się wiele elementów. Sprawa staje się jeszcze trudniejsza, gdy nieruchomość zamierza kupić cudzoziemiec – np. obywatel Ukrainy. Cudzoziemcy, w tym Ukraińcy, mogą kupować nieruchomości w Polsce.

Nabycie przez cudzoziemców praw majątkowych do nieruchomości ma miejsce w drodze czynności prawnej – zawarcia umowy sprzedaży, darowizny, umowy o utrzymanie życia, dziedziczenia.

Zasady nabywania nieruchomości w Polsce reguluje przede wszystkim ustawa z 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Zgodnie z tą ustawą cudzoziemcem jest osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego; osoba prawna z siedzibą za granicą; spółka nie będąca osobą prawną ma siedzibę za granicą, ustanowioną zgodnie z ustawodawstwem innych państw; osoba prawna oraz spółka nie posiadająca osobowości prawnej, mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest kontrolowana (ponad 50% głosów na walnym zgromadzeniu lub pozycja dominująca) bezpośrednio lub pośrednio przez osoby fizyczne lub osoby prawne.

Zakup nieruchomości w Polsce. Etap przygotowawczy

Do głównej listy dokumentów do zakupu nieruchomości (np. mieszkania) wymagane są następujące dokumenty:

– wyciąg z księgi hipotecznej;

– dokumenty potwierdzające własność nieruchomości;

– potwierdzenie nieobecności mieszkańców zarejestrowanych pod tym adresem;

– wypis z ewidencji gruntów.

Jednak w każdym przypadku może zaistnieć potrzeba dodatkowych dokumentów.

Zawarcie umowy kupna nieruchomości w Polsce:

Umowa pomiędzy stronami (kupującym i sprzedającym) musi zostać zawarta w formie umowy zawartej u notariusza.

Podpisanie umowy może nastąpić od razu lub w dwóch etapach: najpierw zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży, a następnie zawarcie właściwej umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej przenoszącej własność).

Umowa musi określać tryb rozliczeń między stronami oraz koszt usług notarialnych według stawek określonych w rozporządzeniach Ministra Sprawiedliwości. Zgodnie z prawem, jeśli strona w ogóle nie zna języka polskiego, może być wymagana obecność tłumacza przysięgłego.

W przypadku dysponowania przez nabywcę środkami na zakup nieruchomości (w tym dostępności środków na koncie bankowym) można od razu podpisać umowę sprzedaży. Umowę sprzedaży można podpisać wraz z potwierdzeniem udzielenia kredytu przez bank.

Czy potrzebne pozwolenia na zakup nieruchomości w Polsce?

Istnieje odrębna procedura zakupu nieruchomości przez cudzoziemca bez zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych oraz procedura wymagająca takiego zezwolenia.

Zezwolenie nie jest wymagane, jeżeli cudzoziemiec:

– planuje kupić mieszkanie (w budynku wielorodzinnym) lub garaż. Można kupić nieruchomość będąc w Polsce legalnie, jeśli cudzoziemiec posiada wizę, zezwolenie na pobyt lub pobyt stały lub zezwolenie na pobyt rezydenta długoterminowego UE lub będąc poza granicami Polski;

– mieszka w Polsce przez co najmniej 5 lat od dnia uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE;

– pozostaje w związku małżeńskim z obywatelem polskim i mieszka w Polsce od co najmniej 2 lat (od dnia udzielenia zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE), a nabywana nieruchomość będzie współwłasnością małżonkowie;

– jest obywatelem lub przedsiębiorcą państw – stron Traktatu o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub Konfederacji Szwajcarskiej.

Zezwolenie jest jednak wymagane zawsze w przypadku, gdy cudzoziemiec chce kupić działkę w Polsce wraz z domem lub mieszkaniem w strefie przygranicznej, niezależnie od jego statusu prawnego w Polsce. W takim przypadku musi uzyskać zgodę Ministra Spraw Wewnętrznych na zakup nieruchomości. Zezwolenie takie wydaje minister w drodze decyzji administracyjnej na wniosek cudzoziemca, jeżeli nabycie nieruchomości nie zagraża obronności, bezpieczeństwu państwa lub porządkowi publicznemu oraz nie jest sprzeczne z polityką społeczną i ochroną zdrowia.

Okoliczności potwierdzające związki cudzoziemca z Rzeczpospolitą Polską:

1) narodowość polska lub polskie pochodzenie;

2) małżeństwo z obywatelem polskim;

3) zezwolenie na: pobyt czasowy, z wyjątkiem osób, które otrzymały kartę pobytu jako ofiary handlu ludźmi oraz jako osoby, których obecność była wymagana w organach władzy publicznej Rzeczypospolitej Polskiej; pobyt stały w Polsce; pobyt rezydenta długoterminowego UE;

4) członkostwo w zarządzie spółki gospodarczej lub osoby prawnej;

5) wykonywanie na terytorium Polski działalności gospodarczej lub rolniczej zgodnie z polskim ustawodawstwem.

Aby uzyskać zezwolenie na zakup nieruchomości na terenie RP, potrzebne są następujące dokumenty:

1. wniosek,
2. zaświadczenie o uiszczeniu opłaty skarbowej w wysokości 1570 zł,
3. dokumenty uzupełniające:

1. kserokopia dokumentu potwierdzającego tożsamość kupującego;
2. aktualna dokumentacja prawna nieruchomości;
3. oświadczenie sprzedającego o gotowości do sprzedaży nieruchomości oraz ewentualna umowa przedwstępna;
4. potwierdzenie dostępności środków na zakup nieruchomości lub zaświadczenie z banku o zdolności kredytowej;
5. zaświadczenie z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych (ZUS) i administracji podatkowej o braku zaległości w obowiązkowych składkach (Zaświadczenie o wykonaniu zobowiązań podatkowych wobec Skarbu Państwa);
6. dane i podstawy prawne nabycia nieruchomości położonej w Polsce, jeśli już należy do cudzoziemca.

Procedura wydawania zezwoleń w większości przypadków trwa od 2 do 4 miesięcy. Zezwolenie jest ważne przez dwa lata od daty wydania i pozwala na zakup nieruchomości na zasadach ogólnych.

Schemat postępowania przy zakupie nieruchomości w Polsce wygląda następująco:

1. Wybór nieruchomości.
2. Zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży.
3. Uzyskanie pozwolenia na zakup (jeśli jest wymagane) z Ministerstwa Spraw Wewnętrznych RP.
4. Sporządzenie umowy sprzedaży i rejestracja umowy.
5. Ubezpieczenie nabytej nieruchomości.

Kancelaria Prawna AVENTUM świadczy pomoc prawną na rzecz cudzoziemców starających się o zakup nieruchomości w Polsce. Świadczymy pomoc prawną również w języku ukraińskim.

Pomagamy w całym procesie nabywania nieruchomości, doradzając na każdym jego etapie. Nasze usługi obejmują w szczególności:

1. analizę stanu prawnego wybranej nieruchomości;
2. wskazanie właściwego sposobu postępowania (czynności niezbędnych do zakupu nieruchomości);
3. udział w negocjacjach;
4. uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości;
5. pośrednictwo w kontaktach z notariuszem.

Zapraszamy do kontaktu:

dr Jakub Pokoj, radca prawny: j.pokoj@aventum-kancelaria.pl, +48 609 712 735, języki: polski, angielski

dr Iryna Vasylyk, adwokat ukraiński: i.vasylyk@aventum-kancelaria.pl, +48 882 646 992, języki: ukraiński, polski