Służebność gruntowa obciążającą nieruchomość potrafi być solą w oku właściciela. Nawet, jeśli nie jest uciążliwa, sam fakt, że nie możemy korzystać w pełni z terenu będącego naszą własnością często budzi niezadowolenie i może negatywnie wpłynąć na perspektywy sprzedaży. Tym bardziej boleć może służebność, z której od lat nikt z nie korzysta. I tutaj pojawia się światełko w tunelu – wygaśnięcie służebności gruntowej. Jednocześnie rodzi się też problem – jak (i czy w ogóle) wykazać, że służebność nie była wykonywana?
1. Służebności gruntowe – na czym polegają?
Służebność gruntowa w dużym uproszczeniu to obciążenie jednej nieruchomości na rzecz właściciela drugiej nieruchomości. Obciążenie może to polegać na uprawnieniu do „działania” na cudzej nieruchomości (np. przechodzenia i przejeżdżania przez działkę sąsiada) albo na obowiązkowi właściciela do „zaniechania” określonych działań (np. zobowiązanie właściciela, by nie wycinał drzew rosnących na jego terenie).
Jednym z popularniejszych rodzajów służebności jest służebność drogi koniecznej, której celem zazwyczaj jest umożliwienie dojazdu do drogi publicznej właścicielom nieruchomości, które są „odcięte” przez inne nieruchomości.
2. Jak powstają służebności gruntowe?
Służebności gruntowe zazwyczaj powstają w wyniku umowy. Pokój nie zawsze jednak wchodzi w grę, zwłaszcza w stosunkach sąsiedzkich. Dlatego też służebność może być ustalona w wyniku orzeczenia sądu lub decyzji administracyjnej. W niektórych przypadkach zdarza się nawet, że powstaje przez zasiedzenie.
Popularnym mitem jest przekonanie, że służebność musi być wpisana do ksiąg wieczystych. Choć często takie wpisy ujawnione są w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej, to ich brak nie oznacza wcale, że służebności nie zostały ustanowione. Wprawdzie rękojmia ksiąg wieczystych chroni czasami nieświadomych kupców, ale nie zawsze można na to liczyć.
Należy tutaj także pamiętać o tym, że jeśli służebność została ustanowiona w drodze umowy, to do jej ważności konieczne jest, by oświadczenie osoby ustanawiającej służebność było złożone w formie aktu notarialnego.
3. Wygaśnięcie służebności
Jak więc pozbyć się uciążliwego obciążenia i czy w ogóle jest to możliwe? Przede wszystkim należy pamiętać, że służebności gruntowe co do zasady – w przeciwieństwie do osobistych – nie wygasają ze śmiercią uprawnionego, a tym bardziej ze zwykłą zmianą właściciela.
Nie oznacza to jednak, że służebności gruntowych nie można się pozbyć. Po pierwsze mogą zostać ustanowione z zastrzeżeniem warunku bądź terminu, warto więc zapoznać się dokładnie z treścią aktu ustanawiającego służebność. Po drugie wygasają wskutek niewykonywania przez 10 lat lub- jeśli służebność polega na zaniechaniu działania przez właściciela – gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od 10 lat stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności.
Istnieje także kilka innych sytuacji, w których służebność gruntowa wygasa – w tym oświadczenie o zrzeczeniu się, tzw. konfuzja, likwidacja orzeczeniem sądu – tym razem skupimy się jednak na wygaśnięciu przez niewykonywanie.
4. Ciężar dowodu – na czym polega…
Jeśli zastanawiasz się nad uregulowaniem sytuacji prawnej swojej nieruchomości, a zwłaszcza wniesieniem powództwa o ustalenie wygaśnięcia służebności, zapewne nurtuje Cię przede wszystkim jedno pytanie- w jaki sposób udowodnić komuś, że czegoś nie robił?
Kolejnym popularnym mitem jest przekonanie, że ciężar dowodu – a więc obowiązek udowodnienia jakichś okoliczności przed sądem – spoczywa wyłącznie na tym, który sprawę wnosi. W rzeczywistości ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Ponadto obciąża tego, kto coś twierdzi, a nie tego, kto zaprzecza określonym faktom. Absurdem byłoby wymagać, by strona miała bezpośrednio udowodnić, że czegoś nie ma (tzw. fakt negatywny).
5. …i co ja muszę sąsiadowi udowodnić?
Przenosząc to na grunt sprawy o wygaśnięcie służebności, wnosząc sprawę do sądu nie musimy przedstawiać dowodów na potwierdzenie tego, że służebność nie była wykonywana. Ciężar dowodu istnienia takich rzeczy, jak np. przejazd, czy jego możliwość, spoczywa na drugiej stronie domagającej się utrzymania spornej służebności. Jeżeli więc nasz przysłowiowy sąsiad postanowi wdać się w spór i stwierdzi, że w ciągu ostatnich 10 lat służebność wykonywał (np. korzystał z drogi), to na nim ciąży obowiązek udowodnienia tego, np. dzięki zeznaniom świadków.
Ale to nie koniec. Jeżeli następnie przywołamy pewne okoliczności – np. że na nieruchomości od 10 lat stoi płot uniemożliwiający wykonywanie służebności – to ciężar dowodu spoczywa na nas. Możemy na potwierdzenie tego chociażby przedstawić zdjęcia lub powołać świadków.
Kwestie związane z ciężarem dowodu przypominają nieco grę w ping-ponga, na szczęście jednak polskie przepisy przewidziały pewne ułatwienia dla osób dochodzących swoich praw. Nie musimy dowodzić, że czegoś nie ma. To strona przeciwna ma wykazać istnienie pewnych okoliczności (wykonywania służebności).
Oczywiście w praktyce czym bardziej aktywne są nasze działania i czym więcej dowodów przedstawimy, tym większe jest prawdopodobieństwo zwycięstwa i zaoszczędzenia pieniędzy na dłuższą metę. Warto więc skorzystać z pomocy specjalistów, zwłaszcza w stosunkowo zawiłych i delikatnych sprawach związanych z (często wiekowymi) służebnościami.
Kancelaria Prawna AVENTUM stale świadczy pomoc prawną w sprawach służebności. Pomagamy ocenić sytuację prawną nieruchomości oraz możliwość zarówno uzyskania, jak i wykreślenia służebności, jak również pomagamy przebrnąć przez procedury związane z ewentualną ścieżką sądową.
Pozostajemy do Państwa dyspozycji!
tel. 792 861 101 – Adam Malik, radca prawny
tel. 609 712 735 – Jakub Pokoj, radca prawny
AVENTUM Kancelaria Prawna
Adam Malik i Wspólnik sp.k.
ul. Stefana Batorego 64A
44-270 Rybnik
NIP: 6423215030
KRS: 0000762549