Zaznacz stronę

Czy zdarzało się Wam zlecać realizację robót budowlanych profesjonalnej firmie? A czy zdarzało się, że wykonane prace miały jakieś wady? Jak inwestor powinien zachować się w przypadku przedstawienia do odbioru wadliwych prac?

Chwila, w której dochodzi do odbioru robót budowlanych jest kluczowa dla realizacji każdej inwestycji budowlanej. W tym momencie inwestor weryfikuje prawidłowość wykonanych praz oraz ich jakość, zwłaszcza pod kątem występowania w nich ewentualnych wad. Wykonawca natomiast z momentem odbioru robót liczy na otrzymanie wynagrodzenia oraz ewentualnie zwrot wydatków związanych z realizowanymi pracami.

Odbiór robót budowlanych często jest również momentem, w którym pomiędzy inwestorem a wykonawcą powstaje konflikt. Inwestorzy często wstrzymują się z odbiorem robót budowlanych do czas usunięcia wszystkich wad robót budowlanych, nawet takich które wydają się nieistotne, chcąc uniknąć w ten sposób sytuacji w której wykonawca po otrzymaniu wynagrodzenia albo nie przystąpi do prac naprawczych, albo będzie je realizował w sposób opieszały czy nawet nieprawidłowy.

W świetle obowiązujących przepisów, dokonanie odbioru prac jest obowiązkiem inwestora, co wynika wprost z art. 647 k.c. W orzecznictwie wskazuje się przy tym, że odbiór obiektu jest zarówno czynnością faktyczną jak również prawną. Przyjęcie obiektu bez uwag jest traktowane jako oświadczenie woli inwestora potwierdzające wykonanie zobowiązań wykonawcy zgodnie z umową, a odpowiedni wpis do dziennika budowy lub protokół odbioru prac może zwolnić wykonawcę z odpowiedzialności za teren

Inwestor nie jest natomiast zobowiązany w każdym przypadku do odbioru robót. Kluczowe znaczenie ma bowiem charakter oraz rozmiar ewentualnych wad ujawnionych przy okazji czynności odbiorowych. Odmowa odbioru jest uzasadniona w przypadku gdy stwierdzone wady mają istotny charakter. Wada ma zaś charakter istotny wówczas, gdy uniemożliwia właściwe użytkowanie obiektu przez inwestora, wyłącza normalne jego wykorzystywanie zgodnie z celem umowy, albo odbiera zrealizowanemu obiektowi cechy mu właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie, istotnie zmniejszając faktyczną wartość zrealizowanych robót. W takim przypadku przyjmuje się, że wykonawca nie zrealizował ciążącego na nim obowiązku wykonania obiektu budowlanego zgodnie z umową, a zatem również nie wykonał swego podstawowego obowiązku wynikającego z art. 647 k.c.

Wszystkie inne wady, które nie wpisują się definicję wady istotnej, są wadami nieistotnymi i w konsekwencji nie uprawniają inwestora do odmowy odbioru obiektu i wypłaty wynagrodzenia wykonawcy. Na przestrzeni lat, sądy wielokrotnie zwracały uwagę na to, ze zwracały gdyby przyznać inwestorowi uprawnienie do odmowy odbioru obiektu z powodu jakiejkolwiek wady, to odbiory obiektów nie tylko przeciągałyby się w czasie, ale również w sytuacjach skrajnych mogłyby w ogóle nie dochodzić do skutku.

Z powyższego wynika, że inwestor jest uprawniony do zaniechania odbioru obiektu jedynie wówczas, gdy jego wady mają charakter istotny. W każdej innej sytuacji inwestor będzie zobowiązany do odbioru obiektu i zapłaty wynagrodzenia na rzecz wykonawcy, ponieważ nie może on uzależnić wypłaty wynagrodzenia należnego wykonawcy od braku jakichkolwiek usterek. Jeżeli natomiast inwestor będzie uzależniał zapłatę wynagrodzenia od usunięcia wszystkich usterek, to wykonawcy przysługuje zarówno roszczenie o zapłatę wynagrodzenia, jak również roszczenie o ew. odsetki czy naprawienie szkody spowodowanej tym, że inwestor uchyla się od ciążącego na nim obowiązku odbioru obiektu budowlanego. Nie ma tu jednocześnie większego znaczenia treść umowy wiążącej strony. Sądy wielokrotnie wskazywały, że postanowienia umów uzależniające zapłatę wykonawcy wynagrodzenia od braku jakichkolwiek wad, są sprzeczne istotą zobowiązania wynikającego z umowy o roboty budowlane i jako takie nie wywołują skutków prawnych.

Zastrzec jednak należy, że pomimo odbioru obiektu wykonawca ponosi względem inwestora odpowiedzialność za wady przedmiotu umowy w oparciu o przepisy odnoszące się do rękojmi.
Co więcej, jeszcze w trakcie procesu budowlanego w razie wadliwego wykonywania prac inwestor może wzywać wykonawcę do zmiany sposobu w określonym terminie pod groźbą odstąpienia od umowy lub powierzenia tego wykonania innemu podmiotowi.
W skrajnym przypadku inwestor może od umowy odstąpić jeszcze przed zakończeniem prac płacąc umówione wynagrodzenie, które może pomniejszyć o kwotę, którą wykonawca zaoszczędził nie wykonując do końca prac.

Co może okazać się pomocne w relacjach inwestora z wykonawcą? Można np.: rozważać wykonywanie częściowych odbiorów prac po zakończeniu poszczególnych etapów inwestycji. Stwierdzenie wad na wczesnym etapie, szczególnie części obiektu, które później zostaną zakryte spowoduje konieczność przeprowadzenia ich napraw na bieżąco, a perspektywa i konieczność prowadzenia dalszych prac i wypłaty wynagrodzenia za nie będzie dodatkową motywacją dla wykonawcy.

Jako Kancelaria AVENTUM pomagamy zarówno inwestorom jak również wykonawcom, począwszy od etapu zawierania umowy, poprzez wsparcie prawne przy realizacji robót budowlanych, kończąc na prowadzeniu spraw sądowych dotyczących inwestycji budowlanych.

 

Aventum Kancelaria Prawna Radców Prawnych i Adwokatów Malik, Pokoj i Partnerzy Sp.p.

ul. Sądowa 4/6

40-078 Katowice

NIP: 6423215030

KRS: 0000886626

Aventum - Kancelaria Prawna Katowice

Kancelaria Prawna Aventum sp. k.

ul. Sądowa 4/6, 40-078 Katowice, Polska

Kontakt z Kancelarią - Radca prawny Rybnik - Katowice - Warszawa

Informujemy, iż obsługujemy klientów z następujących miast: Rybnik, Katowice, Opole, Kędzierzyn-Koźle, Tychy, Radlin, Pszów.

 

Formularz kontaktowy

Wymagane zgody

3 + 5 =

Adam Malik

Jakub Pokoj

Zapisz się na newsletter

Skuteczne pozycjonowanie: internetica.pl