Przeglądając księgi wieczyste można natknąć na złowrogo brzmiące ostrzeżenie o „roszczeniu o zwrot nieruchomości/parceli”. Taki wpis może zniechęcić wielu potencjalnych nabywców, nie zawsze słusznie.

Skąd to roszczenie?

Wbrew podejrzeniom w takim wpisie nie chodzi co do zasady o jakieś spory rodzinne bądź spadkowe, a sprawy… wywłaszczeniowe.

W myśl art. 136 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, chyba że poprzedni właściciel lub jego spadkobierca nie złożą wniosku o zwrot tej nieruchomości. W razie powzięcia zamiaru użycia wywłaszczonej nieruchomości lub jej części na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, właściwy organ zawiadamia poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę o tym zamiarze, informując równocześnie o możliwości zwrotu wywłaszczonej nieruchomości.

Poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą też z własnej inicjatywy żądać zwrotu nieruchomości, jeżeli stała się (w całości lub części) zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Żądanie to uznawane jest za szczególnego rodzaju rzeczowe prawo podmiotowe, którego treścią jest domaganie się zwrotu nieruchomości. Ma ono co do zasady cywilnoprawny charakter, ale jego realizacja następuje w drodze postępowania administracyjnego.

To właśnie takie roszczenia stoją za tajemniczym wpisem… choć nie do końca powinny.

Ostrzeżenie, którego powinno nie być

Sprawa jest o tyle ciekawa, że Sąd Najwyższy już kilkukrotnie opowiadał się za tym, że wpis ostrzeżenia o roszczeniu o zwrot nieruchomości nie przysługuje. O tyle komplikuje to sytuację, że – jak zwykle – istnieje w tym temacie spór i sprawa nie jest rozstrzygana jednolicie. Co więcej niektóre sądy traktują brak ostrzeżenia jako czynnik chroniący dobrą wiarę nabywców, a więc jego brak – jako swojego rodzaju zaniedbanie, mimo że do zbycia takiej nieruchomości w ogóle nie powinno dojść.

Treść księgi prawdę Ci powie?

Pojęcie o tym, co dokładnie oznacza takie ostrzeżenie zapewni nam zazwyczaj umiejętna lektura ksiąg wieczystych. Jeżeli nieruchomość należała do Pana Kowalskiego, następnie została wywłaszczona na rzecz gminy i Pan Kowalski ją odzyskał, to wpis ostrzeżenia najpewniej sygnalizuje jedynie, że Pan Kowalski nigdy nie zadał sobie trudu wykreślenia nieaktualnego już wpisu. W takiej sytuacji po nabyciu nieruchomości można samemu postarać się o wykreślenie ostrzeżenia.

Inaczej sprawa będzie się miała, jeżeli nieruchomość została wywłaszczona i od tego czasu znajduje się w posiadaniu gminy, a ostrzeżenie o zwrot nieruchomości wpisano stosunkowo niedawno. Może to oznaczać, że sytuacja prawna takiej nieruchomości jest niepewna i wymaga gruntownego zweryfikowania przed podjęciem decyzji o zakupie.

A w księgach wieczystych pusto

Czasami jednak treść księgi wieczystej jest wyjątkowo lakoniczna i trudno odnaleźć informacje o tym jak i kiedy doszło do wywłaszczenia. Jak wskazano powyżej roszczenie o zwrot nieruchomości może dotyczyć także jej części, a w takich przypadkach dochodzi zazwyczaj do utworzenia nowej księgi wieczystej – znacznie uboższej w informacje o historii nieruchomości.

Tym bardziej w takich sytuacjach zasadnym jest zwrócenie się do odpowiedniego urzędu i uzyskanie informacji o (nie)istniejącym sporze. Oczywiście często wystarczy skontaktowanie się z obecnym właścicielem, jednak nie zawsze będzie to możliwe- zwłaszcza, jeżeli nabywamy nieruchomość w wyniku licytacji komorniczej.

Decyzja o nabyciu własności nieruchomości należy do kategorii tych poważniejszych. Nikt nie chce ryzykować spektakularnej „wtopy”, czyli nabycia wymarzonej nieruchomości wraz z obciążeniami i komplikacjami. Czasami dochowanie należytej staranności wymaga nie tylko skrupulatnej lektury ksiąg wieczystych, ale także kontaktu z odpowiednimi urzędami w celu prześledzenia historii danej nieruchomości.

Kancelaria Prawna AVENTUM stale świadczy pomoc prawną w zakresie oceny ryzyka nabycia nieruchomości zarówno w przypadkach sprzedaży, jak i licytacji komorniczych. Dokonujemy analizy ksiąg wieczystych, kontaktujemy się z urzędami i precyzyjnie oceniamy wszelkie ryzyka prawne związane z zakupem nieruchomości. Skutecznie pomagamy podmiotom publicznym oraz prywatnym zminimalizować ryzyko obecne w procesie nabywania nieruchomości.

tel. 792 861 101 – Adam Malik, radca prawny
tel. 609 712 735 – Jakub Pokoj, radca prawny

AVENTUM Kancelaria Prawna

Adam Malik i Wspólnik sp.k.

ul. Stefana Batorego 64A

44-270 Rybnik

NIP: 6423215030

KRS: 0000762549