Na Twojej działce stoi słup energetyczny, przebiega gazociąg albo sąsiad od lat korzysta z fragmentu gruntu bez Twojej zgody? W takiej sytuacji prawo staje po stronie właściciela. Możesz domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, i to za wiele lat wstecz. Wyjaśniamy, komu i kiedy przysługuje takie roszczenie, jak liczy się okres, za który można żądać zapłaty, oraz w jaki sposób ustala się jego wysokość.
Czym jest bezumowne korzystanie z gruntu
Bezumowne korzystanie polega na tym, że ktoś włada cudzą nieruchomością lub jej częścią, choć nie ma do tego tytułu prawnego, czyli ani prawa własności, ani umowy z właścicielem, ani decyzji administracyjnej. W praktyce najczęściej chodzi o przedsiębiorstwa przesyłowe, których słupy, transformatory, linie energetyczne, gazociągi czy wodociągi zajmują prywatny grunt. Równie częste są spory sąsiedzkie, na przykład gdy ktoś parkuje na cudzej posesji, składuje na niej materiały albo przejeżdża przez działkę do swojej nieruchomości.
Podstawą roszczenia są przepisy Kodeksu cywilnego o tak zwanych roszczeniach uzupełniających, przede wszystkim art. 224 i art. 225. Co istotne, wynagrodzenie należy się właścicielowi nawet wtedy, gdy nie poniósł konkretnej, wymiernej straty. Sam fakt korzystania z gruntu bez tytułu prawnego rodzi obowiązek zapłaty.
Kiedy właścicielowi należy się wynagrodzenie
Zakres roszczenia zależy od tego, czy korzystający działał w dobrej, czy w złej wierze. Posiadacz w złej wierze, czyli taki, który wiedział lub powinien wiedzieć, że nie ma prawa do gruntu, zobowiązany jest do zapłaty wynagrodzenia za cały okres korzystania (art. 225 k.c.). Posiadacz w dobrej wierze odpowiada w węższym zakresie, ponieważ obowiązek zapłaty powstaje dopiero od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy (art. 224 par. 2 k.c.).
W sprawach dotyczących infrastruktury przesyłowej kwestia dobrej i złej wiary bywa kluczowa, ponieważ przesądza, jak długi okres obejmie wyliczenie. Dlatego tak ważne jest, by przed skierowaniem sprawy do sądu dokładnie przeanalizować historię urządzeń na działce oraz dokumentację przedsiębiorstwa.
Za ile lat wstecz można dochodzić wynagrodzenia
To jedno z najczęstszych pytań właścicieli. Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie ma charakteru świadczenia okresowego, dlatego obowiązuje je ogólny termin przedawnienia. Obecnie wynosi on sześć lat (art. 118 k.c.). Do 9 lipca 2018 roku termin ten był dłuższy i wynosił dziesięć lat, a wobec roszczeń powstałych przed tą datą, na zasadach przejściowych, może mieć zastosowanie właśnie dawny, dziesięcioletni okres.
W praktyce oznacza to, że składając pozew, można skutecznie dochodzić wynagrodzenia mniej więcej za ostatnie sześć lat, a w odniesieniu do starszych okresów nawet za dziesięć lat wstecz. Trzeba jednak pamiętać o jeszcze jednym ograniczeniu. Jeżeli nieruchomość została właścicielowi zwrócona, na przykład usunięto urządzenia lub opuszczono zajmowany teren, roszczenie przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu (art. 229 par. 1 k.c.). Zwłoka z dochodzeniem zapłaty oznacza więc realną utratę pieniędzy za każdy kolejny przedawniony rok.
Jak wyliczyć wysokość wynagrodzenia
Punktem wyjścia jest stawka rynkowa. Przyjmuje się, że korzystający powinien zapłacić tyle, ile właściciel mógłby uzyskać, oddając zajęty fragment gruntu w najem lub dzierżawę na wolnym rynku. Wysokość wynagrodzenia zależy od kilku czynników, takich jak rodzaj i przeznaczenie nieruchomości, jej lokalizacja i atrakcyjność, powierzchnia faktycznie zajęta oraz sposób korzystania z gruntu.
W sprawach przesyłowych wyliczenie jest bardziej złożone. Bierze się pod uwagę powierzchnię tak zwanego pasa eksploatacyjnego, czyli obszaru niezbędnego do obsługi i konserwacji urządzeń, a także stopień, w jakim infrastruktura ogranicza właściciela w korzystaniu z działki i obniża jej wartość. Z tego powodu wysokość wynagrodzenia niemal zawsze ustala biegły rzeczoznawca majątkowy, a jego opinia stanowi główny dowód w postępowaniu. Odeszliśmy też od sztywnych, ryczałtowych stawek, a każdy pas eksploatacyjny wymaga dziś indywidualnej wyceny.
Słupy i linie przesyłowe na działce: co zmienił wyrok Trybunału Konstytucyjnego
Dla właścicieli gruntów obciążonych infrastrukturą przełomowe znaczenie ma wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 roku (sygn. P 10/16). Trybunał uznał za niezgodną z Konstytucją dotychczasową praktykę, zgodnie z którą przedsiębiorstwo przesyłowe mogło nabyć przez zasiedzenie prawo do korzystania z prywatnej działki, jeżeli nigdy nie przeprowadzono formalnego wywłaszczenia.
To bardzo istotna zmiana, ponieważ zarzut zasiedzenia służebności był przez lata najczęstszą linią obrony firm przesyłowych i skutecznie pozbawiał właścicieli prawa do zapłaty. Po wyroku pozycja właścicieli wyraźnie się wzmocniła. Pojawiają się już pierwsze korzystne rozstrzygnięcia, w których sądy oddalają zarzut zasiedzenia i przyznają wynagrodzenie, niekiedy sięgające kilkudziesięciu, a nawet ponad stu osiemdziesięciu tysięcy złotych. Jeżeli więc wcześniej odmówiono Ci rekompensaty, powołując się właśnie na zasiedzenie, warto ponownie przeanalizować sprawę.
Jak dochodzić roszczenia w praktyce
Postępowanie zwykle zaczyna się od ustalenia stanu faktycznego i prawnego, czyli sprawdzenia ksiąg wieczystych, dokumentacji urządzeń oraz okresu korzystania z gruntu. Następnie kieruje się do korzystającego wezwanie do zapłaty i podejmuje próbę polubownego rozwiązania sporu, co często pozwala uzyskać wynagrodzenie szybciej i taniej niż w sądzie. Jeżeli negocjacje nie przyniosą rezultatu, pozostaje droga sądowa.
Trzeba liczyć się z kosztami, ponieważ opłata od pozwu o zapłatę wynosi co do zasady pięć procent dochodzonej kwoty. Po wygranej sąd zasądza jednak zwrot kosztów procesu od strony przegrywającej. Osobną kwestią są skutki podatkowe, które organy oceniają niejednolicie, dlatego rozliczenie wypłaty warto sprawdzić indywidualnie.
Skorzystaj ze wsparcia kancelarii
Sprawy o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu wymagają zarówno wiedzy prawnej, jak i umiejętności współpracy z rzeczoznawcą oraz prowadzenia negocjacji z dużymi przedsiębiorstwami. Kancelaria Aventum z Katowic i Rybnika pomaga właścicielom nieruchomości na każdym etapie, od analizy szans powodzenia, przez wyliczenie roszczenia, aż po reprezentację w sądzie. Jeżeli na Twojej działce znajdują się słupy, linie lub inne urządzenia, skontaktuj się z nami i sprawdź, ile możesz odzyskać.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie.
Najnowsze komentarze