Hałas, pył i odór z sąsiedniego zakładu – jakie prawa ma właściciel nieruchomości?

Zakład produkcyjny pracuje na trzy zmiany, a w sypialni słychać wentylatory. Z pobliskiej instalacji osiada pył na elewacji i w ogrodzie. Ferma po drugiej stronie drogi sprawia, że latem nie da się otworzyć okna.

Właściciele nieruchomości często zakładają, że skoro zakład ma wszystkie pozwolenia, nic nie da się zrobić. To nieporozumienie. Polskie prawo daje w takich sytuacjach kilka niezależnych ścieżek – cywilną, administracyjną i odszkodowawczą. Poniżej wyjaśniamy, kiedy każda z nich działa.

Zgodność z pozwoleniem nie wyłącza odpowiedzialności

To najważniejszy przepis w całej sprawie. Zgodnie z art. 325 Prawa ochrony środowiska odpowiedzialności za szkody wyrządzone oddziaływaniem na środowisko nie wyłącza okoliczność, że działalność jest prowadzona na podstawie decyzji i w jej granicach.

Innymi słowy: zakład może mieć komplet pozwoleń, mieścić się w normach – i mimo to odpowiadać wobec sąsiada za wyrządzoną szkodę. Argument „mamy pozwolenie” nie kończy sprawy, choć bywa podnoszony jako pierwszy.

Ścieżka pierwsza: roszczenie o zaprzestanie immisji

Podstawą jest art. 144 Kodeksu cywilnego. Właściciel nieruchomości powinien powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Chodzi o tzw. immisje pośrednie: hałas, drgania, pył, dym, zapachy, światło. Roszczenie realizuje się przez powództwo negatoryjne z art. 222 § 2 k.c. – o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem.

Kluczowe jest pojęcie przeciętnej miary. Sąd ocenia je obiektywnie, biorąc pod uwagę charakter okolicy. Ten sam poziom hałasu może zostać uznany za dopuszczalny w dzielnicy przemysłowej i za nadmierny na osiedlu domów jednorodzinnych. Szczególna wrażliwość konkretnego mieszkańca nie ma znaczenia – liczy się to, jak odczuwałby to przeciętny człowiek w danym miejscu.

W praktyce decydują dowody: pomiary hałasu wykonane przez uprawnione laboratorium, dokumentacja fotograficzna, opinia biegłego, dokumenty z interwencji WIOŚ lub sanepidu.

Ścieżka druga: roszczenie z Prawa ochrony środowiska

Art. 323 Prawa ochrony środowiska daje odrębne, szersze roszczenie. Każdy, komu przez bezprawne oddziaływanie na środowisko bezpośrednio zagraża szkoda lub została wyrządzona szkoda, może żądać:

• przywrócenia stanu zgodnego z prawem i podjęcia środków zapobiegawczych – w szczególności zamontowania instalacji lub urządzeń zabezpieczających (ekranów akustycznych, filtrów, obudów),
• a gdy jest to niemożliwe lub nadmiernie utrudnione – zaprzestania działalności powodującej zagrożenie lub naruszenie.

Roszczenie przysługuje także w razie samego zagrożenia szkodą, bez konieczności wykazania, że szkoda już powstała. Jeżeli zagrożenie dotyczy środowiska jako dobra wspólnego, z takim roszczeniem może wystąpić Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego lub organizacja ekologiczna.

Ścieżka trzecia: odszkodowanie

Do odpowiedzialności odszkodowawczej stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego. Szkoda może obejmować:

• spadek wartości nieruchomości – wykazywany opinią rzeczoznawcy majątkowego,
• koszty zabezpieczeń – wymiany stolarki na okna o wyższej izolacyjności akustycznej, oczyszczenia elewacji, naprawy uszkodzeń,
• utracone korzyści, np. przy nieruchomości wynajmowanej lub prowadzonej działalności agroturystycznej,
• zadośćuczynienie za naruszenie dóbr osobistych – orzecznictwo uznaje prawo do niezakłóconego korzystania z mieszkania i do życia w czystym środowisku za dobra osobiste podlegające ochronie.

Istotne ułatwienie dowodowe wynika z art. 435 Kodeksu cywilnego. Przedsiębiorstwo wprawiane w ruch za pomocą sił przyrody odpowiada na zasadzie ryzyka – poszkodowany nie musi wykazywać winy, wystarczy związek przyczynowy między ruchem przedsiębiorstwa a szkodą. Art. 324 Prawa ochrony środowiska rozszerza tę zasadę na zakłady o zwiększonym i o dużym ryzyku niezależnie od tego, czy są wprawiane w ruch siłami przyrody.

Osobną kategorią są szkody powstałe wskutek działalności górniczej, gdzie obowiązuje odrębny reżim Prawa geologicznego i górniczego – opisujemy go przy odszkodowaniach za szkody górnicze.

Obszar ograniczonego użytkowania – uwaga na termin

Jeżeli wokół lotniska, zakładu przemysłowego, trasy komunikacyjnej lub oczyszczalni utworzono obszar ograniczonego użytkowania, właścicielowi nieruchomości przysługują szczególne roszczenia z art. 129 Prawa ochrony środowiska: odszkodowanie za poniesioną szkodę, w tym za zmniejszenie wartości nieruchomości, a niekiedy żądanie wykupu nieruchomości lub jej części.

Te roszczenia są ograniczone czasowo – należy je zgłosić w terminie liczonym od dnia wejścia w życie aktu tworzącego obszar. Przekroczenie terminu oznacza utratę roszczenia, niezależnie od jego zasadności. To najczęstsza przyczyna przegranych spraw w tej kategorii, dlatego przy publikacji uchwały sejmiku warto od razu sprawdzić, czy nieruchomość znalazła się w granicach obszaru.

Droga administracyjna – często szybsza

Równolegle do drogi cywilnej warto uruchomić ścieżkę administracyjną:

• zgłoszenie do WIOŚ – inspekcja może przeprowadzić kontrolę interwencyjną, wykonać pomiary i wszcząć postępowanie sankcyjne. Wyniki takiej kontroli stają się później mocnym dowodem w procesie cywilnym. Piszemy o tym w artykule o kontroli WIOŚ i karach środowiskowych,
• wniosek do organu ochrony środowiska o nałożenie obowiązku ograniczenia oddziaływania lub o przeprowadzenie przeglądu ekologicznego,
• udział w postępowaniu o wydanie decyzji środowiskowej, jeżeli zakład planuje rozbudowę. Właściciele działek w obszarze oddziaływania są stronami takiego postępowania – szczegóły opisujemy w artykule o decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach,
• zgłoszenie szkody w środowisku do regionalnego dyrektora ochrony środowiska na podstawie ustawy o zapobieganiu szkodom w środowisku i ich naprawie – dotyczy zanieczyszczenia gleby, wód lub zniszczeń w gatunkach i siedliskach chronionych.

Droga administracyjna zwykle nie przynosi właścicielowi pieniędzy, ale realnie zmienia sposób pracy zakładu i generuje materiał dowodowy, którego samodzielnie trudno byłoby zgromadzić.

Od czego zacząć?

1. Dokumentuj systematycznie – daty, godziny, opis uciążliwości, zdjęcia, nagrania. Ciągły dziennik zdarzeń ma większą wartość dowodową niż pojedyncze zgłoszenie.
2. Zleć pomiar hałasu lub jakości powietrza uprawnionemu laboratorium.
3. Ustal stan prawny zakładu – jakie ma pozwolenia i decyzje. Są to informacje publiczne, dostępne w trybie dostępu do informacji o środowisku.
4. Wystąp z wezwaniem przedsądowym – część spraw kończy się ugodą, zwłaszcza gdy zakład planuje rozbudowę i zależy mu na braku sporu z sąsiadami.
5. Sprawdź terminy – zwłaszcza przy obszarze ograniczonego użytkowania.

Jeżeli źródłem problemu jest nie zakład, lecz infrastruktura przebiegająca przez działkę, zastosowanie mają inne przepisy – opisujemy je w artykułach o gazociągu, wodociągu i innych urządzeniach przesyłowych na działce oraz o odszkodowaniu za bezumowne korzystanie z gruntu.

Jak pomagamy?

Kancelaria Aventum prowadzi sprawy z zakresu ochrony środowiska po obu stronach sporu – reprezentujemy zarówno właścicieli nieruchomości, jak i przedsiębiorców. W sprawach dotyczących immisji:

• oceniamy, która podstawa prawna daje najlepsze szanse w konkretnym stanie faktycznym,
• prowadzimy negocjacje i postępowania przedsądowe,
• reprezentujemy klientów w sprawach cywilnych o zaniechanie immisji i w sprawach o odszkodowanie,
• działamy w postępowaniach przed organami administracji i sądami administracyjnymi,
• prowadzimy sprawy o odszkodowania za szkody górnicze oraz dotyczące służebności przesyłu.

Uciążliwość trwa od dłuższego czasu i nie wiesz, od czego zacząć? Skontaktuj się z kancelarią – ocenimy sytuację i wskażemy najskuteczniejszą drogę.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan prawny na dzień publikacji.